Στο Άρθρο 2
1/ Η αποδιδόμενη στο Δημόσιο έκταση για την σύσταση Ζώνης Περιβαλλοντικής Προστασίας να μπορεί να υπερβεί το 50% , στοιχειοθετούμενη από σχετικές Μελέτες Βιοποικιλότητας και Περιβαλλοντικής Αξιολόγησης ξεχωριστά για καθεμιά από αυτές. Οι Μελέτες θα εκπονούνται μετά από Κλειστό Διαγωνισμό μεταξύ Επιστημονικών Φορέων και Ιδρυμάτων (συμπεριλαμβανόμενων των Α.Ε.Ι. της Ελλάδας και όμορων χωρών με ομοιότητα- γειτνίαση ως προς το Περιβαλλοντικό Πρότυπο της Μεσογειακής και Νοτιοανατολικής Ευρωπαϊκής περιοχής, καθώς και Μελετητικών τμημάτων Περιβαλλοντικών Μ.Κ.Ο. με ανάλογη επιστημονική πληρότητα και πιστοποίηση) που θα συγκροτηθούν εξ’ αρχής σε σχετικό Μητρώο – με αρχική Πρόσκληση από το Υ.ΠΕ.Κ.Α. , ανοικτή και σε μελλοντικές προσθήκες.
2/ Η διαιρετότητα της έκτασης που τελικά θα αποδοθεί στην Ιδιωτική Πολεοδόμηση να κρίνεται και να συμπίπτει με τα κατά τόπους ήδη καθοριζόμενα ως Όρια Ελάχιστης Αρτιότητας καθώς και τις νεώτερες αποφάσεις του Σ.τ.Ε. και του Αρείου Πάγου σχετικά με τις ελάχιστες Επιτρεπόμενες Εκτάσεις ανάλογα και με τις υποδεχόμενες χρήσεις. Τα 10 στρέμματα δεν φαίνονται ικανά να αποτελέσουν «οριζόντιο» κανόνα.
3/ Στην 3μελή επιτροπή Διαπίστωσης της πραγματοποίησης των εργασιών Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης να προστεθούν : 1 Γεωπόνος – ο προϊστάμενος της Τοπικής Δασικής υπηρεσίας ή του Γραφείου Γεωργικής Ανάπτυξης του οικείου Ο.Τ.Α. (στα όρια του οποίου και την αρμοδιότητα εμπίπτει η σχετική περιοχή) και 1- 2 εκπρόσωποι Περιβαλλοντικών Μ.Κ.Ο και Φορέων Περιβαλλοντικής Διαχείρισης που ήδη έχουν αναπτυχθεί στην ευρύτερη περιοχή από προηγούμενα.
4/ Το ποσοστό της έκτασης που θα αποδοθεί στον αρμόδιο και πλέον γειτνιάζοντα Ο.Τ.Α. (με προοπτική επιμερισμού σε περίπτωση περισσότερων του ενός αν κάτι τέτοιο συμβαίνει) να ανέλθει σε 20 – 25 %. Από αυτό το 20% να οφείλει να διαμορφωθεί σε Ελεύθερους Χώρους Πρασίνου και Δημόσιας Αναψυχής και το 5% να διατεθεί σε κτιριακές και άλλες εγκαταστάσεις για τις Υποδομές Εξυπηρέτησης και Κοινωφελών Δικτύων του οικισμού (αντλιοστάσια – δεξαμενές ύδρευσης και λυμάτων – υποσταθμοί – αποθήκες και τεχνικά συνεργεία κ.αλ.)
5/ Σε συνδυασμό με την Πρόταση-1, τελικά να μπορεί να αποδοθεί στην Ιδιωτική Πολεοδόμηση έκταση όχι μικρότερη από το 25 %, με Συντελεστές Δόμησης που να μην υπερβαίνουν το 0,60 – για κατοικίες έως 0,80- για λοιπές χρήσεις (εμπορικές – τουριστικές), από το υπόλοιπο δε να υπάρχει δεσμευτική υποχρέωση από τον ιδιοκτήτη να φυτεύσει / διαμορφώσει φυσικά το 50% της αδόμητης έκτασης του.
Στο Άρθρο 4
Η αρτιότητα των μεμονωμένων οικοπέδων της Ιδιωτικά Πολεοδομούμενης έκτασης να είναι 600 Μ2, ο δε Συντελεστής Δόμησης να είναι : 0,40 για την κατοικία (μόνο κύριοι χώροι) έως 0,60 (συμπεριλαμβανόμενων όλων των βοηθητικών χώρων – στεγασμένων θέσεων στάθμευσης – αποθηκών και υπογείων) – 0,80 για λοιπές χρήσεις (καταστήματα – αίθουσες συγκέντρωσης κοινού – ναοί – γραφεία κ.α.), με παράλληλη υποχρέωση των ιδιοκτητών να διαμορφώσουν με πράσινο/ φυτεύσεις το 50% της αδόμητης επιφάνειας του οικοπέδου τους.
Στο Άρθρο 5
Εδώ υπάρχει μια γενικότερης σημασίας δυσνόηση που οδηγεί σε προβλήματα του καθορισμού της Αξίας των εκτάσεων : επειδή στην συντριπτική τους πλειονότητα αυτές είναι «Εκτός Σχεδίου» εκτάσεις δεν υφίσταται ο υπολογισμός Αντικειμ. Αξιών τους με βάση τις Τιμές Ζώνης (που αφορούν μόνο τις «Εντός Σχεδίου» εδαφικές περιοχές), σε μερικές μόνο περιπτώσεις σε εφαρμόζεται το Σύστημα Υπολογισμού «Α.Α. ΓΗΣ», όπου προβλέπονται πολύ χαμηλότερες αξίες ανα μονάδα επιφάνειας από αυτή και της ελάχιστης Ζώνης του κοντινότερου σε αυτήν οικισμού :
Π.χ. Δήμος Άνδρου – δημοτ. Διαμερ. Πιτροφού : ελαχ. Τιμή Ζώνης (Ι’) = 1.300 Ε/Μ2, Α.Β.Α. (Α.Α. ΓΗΣ) = 4 Ε/Μ2, Τιμή Οικοπεδ. Αξιοπ. (Α.Α. ΓΗΣ) = 15 Ε/Μ2
Ποια τιμή θα ισχύσει στην περίπτωση αυτή;
Δεν υπάρχει αδικοπραξία και μη αναλογική υπερχρέωση αν ισχύσει η Τιμή Ζώνης, αφού μάλιστα η Ιδιωτική Πολεοδόμηση θα αποδόσει απόλυτα χρήσιμες ιδιοκτησίες και οργανωμένη οικιστική μορφή μετά από αρκετά χρόνια , σε αντίθεση με τους υπάρχοντες οικισμούς;
Ν. Συρμαλένιος
Παρατηρήσεις, Σχόλια επί Σχεδίου Νόμου-ΥΠΕΚΑ για Περιβαλλοντική Ανάπτυξη – Ιδιωτική Πολεοδόμηση- Χρήσεις Γης
